登記されていない（未登記）建物の相続はどうする？固定資産税台帳と登記の整理ガイド
固定資産税は来るのに登記簿に出てこない建物、それが未登記建物です。相続では、遺産分割協議書への記載と、市区町村への所有者変更の届出が要になります。
「父名義の家なのに、登記簿に建物が出てこない」「固定資産税は来ているのに、建物が未登記と言われた」。こういったご相談は珍しくありません。
未登記建物は、遺産分割から漏れたり、あとの売却・建替えで手続きが複雑になったりしやすいところです。この記事では、未登記建物の基本と、相続が発生したときの整理の流れをやさしくまとめます。
この記事の内容
・「未登記建物」とは？——登記簿と固定資産税台帳のズレ
・未登記建物を「遺産分割しないまま」だと起きやすいこと
・相続が発生したときの基本的な流れ
・相続税評価はどうなるか
・専門家に相談したほうがよいケース
・なぜ相続で問題になるのか——遺産分割からの漏れ
・賃貸・借地が絡むときの注意点
・登記までするかは、建物を「どうするか」で決まる
・この記事のまとめ
相続の入口になる、財産の調べ方と全体のつかみ方は、次の記事にまとめています。
相続財産の把握がいちばん大切。相続税・贈与税で失敗しないための実務ガイド（司法書士視点）
「未登記建物」とは？——登記簿と固定資産税台帳のズレ
建物についての情報は、次の2つの台帳で管理されています。
- 法務局の不動産登記簿：所在・構造・床面積・所有者など。相続登記や売買の前提になります。
- 市区町村の固定資産税台帳：評価額・課税明細など。課税のための管理台帳です。
通常は、建物が完成したときに表題登記・所有権保存登記がされ、両方の台帳がそろうのが理想です。しかし実務では、次のような事情で、固定資産税はかかっているのに登記簿に建物が出てこない状態（未登記建物）が生じます。
- 古い建物で、建築当時から登記をしていなかった
- 増改築を重ねるうちに、登記をしないまま固定資産税だけが課税されている
- 固定資産税の名義（課税台帳の所有者）が先代のまま、長年放置されている
相続財産の調査では、固定資産税の課税明細書や名寄帳を取り寄せ、土地だけでなく「家屋の欄」まで必ず確認しましょう。家屋番号が空欄になっていれば、未登記の可能性が高くなります。
下の図は、課税明細書の見本です。赤枠が家屋番号の欄で、この例では「200-1」と入っています。
- 家屋番号の欄：この見本では「③土地の用途区分又は家屋番号」の欄です。欄の名前や位置は、市区町村によって違います。
- 家屋番号がある：「200-1」のように番号が入っていれば、登記簿にある建物です。
下の図は、未登記の建物の例です。家屋番号の欄（赤枠）が空欄になっています。
- 家屋番号が空欄：未登記の可能性が高い建物です。種類（附属家など）・構造・床面積で、どの建物かを確かめます。
- 課税明細書で見当たらないとき：免税点は1棟ごとではなく、同じ人がその市区町村（政令指定都市では区）に持つ家屋の課税標準額の合計で見ます（家屋は20万円）。合計が免税点未満で家屋に固定資産税がかからないときは、課税明細書に家屋が載らないことがあります（載せ方は市区町村によって違います）。見当たらないときは、名寄帳で確かめます。
なぜ相続で問題になるのか——遺産分割からの漏れ
未登記建物が相続の場面で問題になる典型例は、次のようなケースです。
- 土地の名義だけを見て遺産分割協議書を作成し、建物を書き忘れた
- 固定資産税の納付書が土地名義の相続人宛てに届いており、建物も同じだと思い込んでいた
- 古い母屋・倉庫・物置などが未登記のまま残っており、評価や処分方法で揉めた
未登記建物は「見落とされやすいが、確実に相続財産として存在するもの」です。
財産調査の段階で、早めに確認しておくことが大切です。不動産を漏らさないための全体の整理ポイントは、次の記事にまとめています。
未登記建物を「遺産分割しないまま」だと起きやすいこと
未登記建物であっても、相続が発生すると、相続人全員の共有（遺産共有）の状態になります（民法898条）。「誰かが単独で自由に処分できる」ものではありません。遺産分割をしないままだと、次のような場面で止まります。
- 解体：建物を壊すのは共有物の変更にあたり、相続人全員の同意が要ります（民法251条）。同意なしに進めると、「勝手に壊した」と揉める原因になります。
- 売却：原則として、相続人全員の合意が必要です。共有のままだと進めにくくなります。
- 賃貸・建替え：契約の名義・責任の所在があいまいになり、金融機関や業者の手続きで止まりがちです。
時間が経つほど、コストは上がります。協議書の紛失、印鑑証明書がそろわない、次の相続が始まって相続人が増える。遺産分割を先延ばしにすると、やり直しのコストが一気に上がります。
未登記建物が見つかったら、遺言がなければ、まず「少なくとも遺産分割協議は必要」。ここを押さえると、判断が安定します。
相続が発生したときの基本的な流れ
未登記建物がある状態で所有者が亡くなった場合、実務上はおおむね次の流れで整理します。
① 課税明細書・名寄帳で建物の有無と評価額を確認する
土地だけでなく、「家屋」の欄・家屋番号・所在地の記載をチェックします。
名寄帳（なよせちょう）は、その市区町村にある、亡くなった方名義の不動産を一覧にしたものです。課税されていない不動産も載るので、課税明細書で見当たらない建物も確かめられます。市区町村の窓口で、相続人が請求できます。ほかの市区町村にも不動産があるときは、それぞれの市区町村で取ります。
② 遺産分割協議で、未登記建物を含めた分け方を決める
遺産分割協議書には、未登記建物についても、できる限り特定できるように記載します。記載例（たたき台）は次のとおりです。
- 所在 ○○市○○町○丁目○番地○
- 家屋番号 なし（未登記）
- 種類 附属家
- 構造 木造瓦葺
- 床面積 10.15㎡
- （令和○年度 固定資産税課税明細書の記載による）
「所在（地番）」「種類」「構造」「床面積」など、課税明細書・名寄帳・現況から特定できる情報を入れます。種類は、課税明細書の書き方にそろえます（明細書に「附属家」とあれば「附属家」）。
③ 市区町村に未登記家屋の所有者変更届出を行う
未登記の建物は、市区町村の「家屋補充課税台帳」に、所有者が登録されています。相続で取得した人を、この台帳の所有者にするのが、所有者変更の届出です。
多くの自治体では、「未登記家屋所有者変更申請書」などの様式が用意されています。所有者変更の届出を済ませておくと、あとの表題登記・所有権保存登記に進むときもスムーズになります。
下の図は、未登記家屋の名義変更申請書の記入例です（架空の自治体の様式です）。
- 家屋：所在・種類・構造・床面積を、課税明細書の記載のとおりに書きます。
- 変更の理由：旧所有者が亡くなった日を書きます。
- 旧所有者・新所有者：住所と氏名を書きます。共有で取得するときは、全員の住所・氏名と、それぞれの持分を書きます。
- 様式と添付書類：様式の名前・書き方・添付書類（遺産分割協議書の写しや戸籍など）は、市区町村ごとに違います。相続のときは「固定資産現所有者申告書」を使う市区町村もあります。建物がある市区町村の、固定資産税の担当窓口で確かめます。
④ 必要に応じて、建物の登記（表題登記・所有権保存登記）を行う
建物の性質や将来の利用予定（売却・建替え・賃貸など）に応じて検討します。表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士が担います。 【本文】 建物を新築した人や、表題登記のない建物の所有権を取得した人は、1か月以内に表題登記を申請しなければならないとされています（不動産登記法47条1項）。ただ、実務では未登記のまま放置されているケースも少なくありません。
なお、令和6年4月に始まった相続登記の義務化は、所有権の登記がある不動産を前提にした制度です。未登記建物とは別の問題として整理するのがポイントです。
「解体が決まっているから登記までしない」という実情もありますが、将来の使い方（売る・壊す・貸す）を先に整理してから判断するのが迷いにくいです。
賃貸・借地が絡むときの注意点
未登記建物が賃貸中、または土地が借地の場合は、確認項目が増えます。押さえるポイントは「契約」と「対外的な主張（対抗）」に集約できます。
賃貸が絡むとき（貸家）
- 賃料や、預かっている敷金・保証金の扱いも、あわせて整理する
- 賃貸借契約書の貸主名義が誰になっているか確認する
- 将来の売却・建替えを考えるなら、未登記のままだと手続きが複雑になりやすい
借地が絡むとき（借地権）
借地権は相続の対象になります。第三者に借地権を主張するには、借地権の登記か、借地の上の建物が借地人の名義で登記されていることが要ります（借地借家法10条1項）。
建物が未登記で、借地権にも登記がない場合、地主が土地を売ったときなどに、新しい地主に借地権を対抗できないリスクがあります。
借地権の相続は誤解が多い分野です。次の記事に整理しています。
借地権の相続で「見落としやすいポイント」を整理｜実務でよくある勘違いと確認事項
相続税評価はどうなるか
未登記建物であっても、相続税の評価方法は通常の建物と同じです。課税明細書の「価格（評価額）」欄の数字を、そのまま使います（財産評価基本通達89）。登記されているかどうかで評価が変わることはありません。
ただし、増改築の部分が固定資産税の評価に入っていないときは、その部分の価額を別に見積もって足します（国税庁の質疑応答事例「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価」）。
つまり未登記建物の問題は、評価ではなく手続きのほうにあります。
金額は明細書を見れば分かります。困るのは、登記簿がないために名義を移せない点です。建物や土地の評価と、相続税の申告が必要かどうかは、次の記事にまとめています。
建物の相続税評価額の見方｜固定資産税課税明細書の「価格（評価額）」を確認するポイント
登記までするかは、建物を「どうするか」で決まる
未登記建物の相続でやることは、はっきりしています。課税明細書と名寄帳で見つけ、遺産分割協議書に書き、市区町村に所有者の変更を届け出る。相続の手続きとしては、ここまでで一区切りです。
本当に迷うのは、その先の登記です。表題登記と所有権保存登記には、費用も時間もかかります。かといって未登記のままにしておくと、建物を売るとき、担保に入れるとき、借地の地主が替わったときに困ることがあります。
分かれ目は、その建物を「売る・壊す・貸す・住み続ける」のどれにするかです。近いうちに壊すのであれば、届出までで足りることが多くなります（壊したあとは、市区町村に取り壊したことを届け出ます。登記がないので、法務局の滅失登記は要りません）。建物を残したまま売る、担保に入れる、借地の上にあって借地権を守りたい、というときは、登記を考えることになります。
登記までするかどうかは、建物の行き先を決めてから考えます。
全体の流れの中でいまどこを考えているかは相続の道筋地図で、似た状況でほかのご家族がどう決めたかは相続の判断例で確かめられます。
専門家に相談したほうがよいケース
次のような場合は、ご家族だけで判断しないほうが安全です。台帳と登記、現況を突き合わせるところから、当事務所で確認します。
- 固定資産税台帳と実際の所有関係が合っているか自信がない
- 古い母屋・離れ・倉庫・物置など、評価や扱いに迷う建物が複数ある
- 増改築を繰り返しており、建築時期や床面積がよく分からない
- 遺産分割を先延ばしにしており、将来の整理が不安
- 将来、売却・建替え・賃貸への活用を検討している
- 借地が絡む（建物が未登記・契約書が見当たらない・地主との関係があいまい）
相続手続き全体の流れと、ほかに必要な手続きは、次のページにまとめています。
この記事のまとめ
- 未登記建物とは、固定資産税台帳には載っているが、登記簿に現れない建物のこと
- 財産調査では、課税明細書・名寄帳の「家屋の欄」まで確認し、遺産分割で漏れないようにすることが大切
- 遺産分割をしないままだと、解体・売却などの場面で相続人全員の合意が必要になり、時間が経つほど整理が難しくなりやすい
- 遺産分割のあとは、市区町村に未登記家屋の所有者変更を届け出て、必要に応じて表題登記・保存登記を検討する
- 賃貸・借地が絡む場合は、契約名義と「対抗できる状態（登記）」の点検がポイント 相続税評価は通常の建物と同じ。問題は評価ではなく手続きのほうにある
課税明細書・名寄帳の見方、遺産分割への入れ方、市区町村への届出、必要に応じた登記まで、順番に並べていけば、大丈夫です。
未登記建物があるかもしれない、という段階でも、ご相談いただけます。初回のご相談は無料です。
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